22.05.2026
Violazioni antincendio in un supercondominio con struttura ricettiva: quando l’inagibilità può estendersi all’intero complesso

La sicurezza antincendio di un edificio a destinazione mista non può essere valutata come una somma di porzioni autonome quando le unità immobiliari, gli spazi comuni, i percorsi di esodo e le componenti strutturali risultano funzionalmente collegati. In un complesso formato da abitazioni private e attività turistico-ricettiva, la presenza di difformità rispetto al progetto approvato e alle prescrizioni di prevenzione incendi può incidere sull’intero sistema edilizio, perché il rischio non segue necessariamente i confini catastali delle singole proprietà. Il punto centrale diventa la configurazione reale del fabbricato: se l’edificio opera come un organismo unitario, con spazi condivisi e continuità strutturale, la carenza di sicurezza rilevata in una parte può rendere insicuro anche l’uso delle altre porzioni.

La questione emerge con particolare evidenza nei supercondomini, dove la compresenza di funzioni diverse crea una sovrapposizione tra profili edilizi, condominiali, autorizzativi e antincendio. La struttura ricettiva introduce un livello di rischio specifico, legato alla presenza di ospiti, alla gestione dei flussi, alla necessità di garantire vie di fuga adeguate, alla compartimentazione degli ambienti e alla corretta organizzazione delle misure di emergenza. Le abitazioni private, inserite nello stesso corpo edilizio o comunque collegate attraverso parti comuni, possono essere coinvolte dallo stesso scenario di rischio quando condividono accessi, corridoi, scale, impianti, autorimesse, percorsi di evacuazione o altri elementi rilevanti ai fini della prevenzione incendi.

Prendendo in esame alcuni casi, ad esempio, c’erano proprietari di alcune unità abitative che avevano impugnato un’ordinanza sindacale che dichiarava inagibile l’intero fabbricato, ritenendo che le verifiche avessero riguardato la sola struttura alberghiera e che mancasse una prova diretta della non conformità antincendio degli appartamenti. La sentenza del TAR Abruzzo n. 322/2026 ha respinto il ricorso, valorizzando l’accertamento dei Vigili del Fuoco secondo cui l’intero complesso residenziale, comprensivo degli appartamenti e della struttura ricettiva, risultava difforme dal progetto approvato e non conforme alla normativa di prevenzione incendi.

La decisione ruota attorno a un principio tecnico prima ancora che amministrativo: in materia antincendio, l’esposizione al pericolo dipende dalla concreta organizzazione dell’edificio. La presenza di unità immobiliari formalmente private non basta a separare il rischio quando le stesse unità sono inserite in un sistema edilizio continuo. Se una scala, un corridoio, un vano tecnico, un’autorimessa, un impianto o un percorso di esodo servono contemporaneamente la parte residenziale e quella ricettiva, l’eventuale difformità non rimane confinata nell’attività alberghiera. Incide sulla possibilità stessa di utilizzare in sicurezza l’intero complesso, perché l’emergenza incendio si propaga e si gestisce attraverso spazi fisici, non attraverso titoli di proprietà.

Il TAR ha attribuito rilievo all’unitarietà strutturale del complesso e alla condivisione degli spazi tra ospiti della struttura ricettiva e proprietari privati: ciò dimostra che le abitazioni non erano semplicemente vicine a una struttura irregolare, ma facevano parte di un sistema edilizio integrato. La difformità antincendio, in tale configurazione, espone a pericolo tutte le unità del complesso, proprio perché collegate da spazi comuni e da una continuità spaziale e funzionale.

Per quanto riguarda la distinzione tra sopralluogo materiale e perimetro del rischio, anche qualora una verifica ispettiva si concentri in modo prevalente sui locali della struttura ricettiva, l’effetto tecnico dell’accertamento può estendersi oltre quei locali se il difetto rilevato coinvolge parti comuni o condizioni generali di sicurezza dell’edificio. In altre parole, il problema non è stabilire soltanto dove sia stato eseguito il controllo, ma comprendere quali conseguenze produce la difformità accertata rispetto all’uso complessivo del fabbricato. La prevenzione incendi richiede una lettura sistemica: vie di esodo, compartimentazione, resistenza al fuoco, gestione dell’emergenza, affollamento, accessibilità dei mezzi di soccorso e impianti di protezione devono essere coerenti con l’intera configurazione dell’edificio.

La presenza di una squadra antincendio operativa continuativamente, richiesta in precedenza per consentire l’esercizio dell’attività residenziale, conferma la gravità del quadro tecnico. Una misura di presidio H24, composta da personale qualificato per attività a rischio elevato, non rappresenta una condizione ordinaria per il semplice utilizzo di appartamenti privati. La sua previsione indica che l’uso residenziale era già stato considerato subordinato a misure straordinarie di compensazione, necessarie per fronteggiare un livello di rischio non risolto in modo stabile attraverso l’adeguamento edilizio e impiantistico.

Sul piano amministrativo, il potere esercitato dal sindaco si collega alla necessità di prevenire un pericolo concreto per l’incolumità delle persone. L’ordinanza non si limita a sospendere l’attività ricettiva, perché interviene sulla fruibilità dell’intero complesso fino al ripristino delle condizioni di sicurezza antincendio: l’inagibilità non viene utilizzata come sanzione per una difformità formale, ma come misura diretta a impedire l’accesso e l’uso di un edificio ritenuto pericoloso nella sua configurazione attuale.

Il fatto che le criticità fossero note da anni non elimina l’attualità del pericolo: una difformità antincendio non sanata continua a produrre rischio ogni volta che l’edificio viene utilizzato, soprattutto quando l’uso comporta la presenza stabile o temporanea di persone. La dimensione temporale dell’accertamento perde centralità se la condizione pericolosa permane e se non risultano eseguiti gli interventi necessari per riportare il complesso alla conformità. Il pericolo resta attuale perché coincide con la possibilità concreta di abitare, frequentare o accedere all’edificio in assenza delle garanzie richieste dalla normativa antincendio.

Il termine di efficacia dell’ordinanza, fissato fino al ripristino delle condizioni di sicurezza, viene considerato compatibile con la natura del provvedimento. La durata non dipende da una scadenza astratta, ma dal superamento della causa che ha determinato l’inagibilità. In un caso di questo tipo, la cessazione degli effetti non richiede il decorso del tempo, richiede l’eliminazione delle difformità, l’adeguamento alle prescrizioni e il ripristino delle condizioni tecniche che consentono l’uso sicuro del fabbricato. La misura resta collegata all’obiettivo di tutela dell’incolumità pubblica e privata.

La sentenza chiarisce anche un aspetto procedimentale importante: i proprietari lamentavano la mancata comunicazione di avvio del procedimento, sostenendo di non essere stati coinvolti prima dell’adozione dell’ordinanza. Il TAR ha escluso che tale profilo comportasse l’annullamento del provvedimento, rilevando che i ricorrenti non avevano indicato quali osservazioni concrete avrebbero potuto presentare per condurre l’amministrazione a un esito diverso. In applicazione dell’articolo 21-octies della legge 241/1990, il vizio procedimentale non produce automaticamente l’illegittimità dell’atto quando il contenuto del provvedimento non avrebbe potuto essere diverso.

L’inagibilità estesa all’intero complesso non deriva quindi da un automatismo generalizzato: serve una verifica concreta della continuità strutturale, della condivisione degli spazi, dell’incidenza delle difformità sulle vie di esodo e dell’effettiva esposizione al rischio delle diverse porzioni immobiliari. La decisione non afferma che ogni irregolarità antincendio di una struttura ricettiva renda sempre inutilizzabili le abitazioni collegate, afferma che l’estensione è legittima quando il rischio è comune, attuale e collegato alla configurazione unitaria del fabbricato.

Nei complessi promiscui, la sicurezza antincendio deve essere governata come una condizione comune e non come una somma di responsabilità isolate: quando le parti dell’edificio sono tecnicamente interdipendenti, l’irregolarità di una porzione può compromettere l’uso dell’intero fabbricato, con effetti diretti sull’agibilità, sull’attività economica, sulla disponibilità degli appartamenti e sulla responsabilità dei soggetti coinvolti. La regolarità antincendio diventa, perciò, un presupposto essenziale per la continuità d’uso del complesso.