18.09.2026
Cosa cambia dal 26 settembre 2026 per l’antincendio in condominio

Dal 26 settembre 2026 cambia uno degli aspetti operativi più importanti della gestione antincendio negli edifici condominiali. In applicazione del D.M. 1° settembre 2021, il cosiddetto Decreto Controlli, gli interventi di manutenzione sugli impianti, sulle attrezzature e sugli altri sistemi di sicurezza antincendio potranno essere eseguiti esclusivamente da tecnici qualificati secondo la procedura prevista dalla normativa, che comprende formazione e valutazione da parte dei Vigili del Fuoco. Per gli amministratori condominiali questo comporta la necessità di verificare che le imprese incaricate utilizzino effettivamente personale qualificato e che gli interventi eseguiti siano documentati e tracciabili; l’obbligo interessa l’intera dotazione di sicurezza dell’edificio, comprendendo estintori portatili e carrellati, reti idranti e naspi, sistemi automatici di spegnimento, impianti di rivelazione e segnalazione incendi, sistemi di evacuazione vocale, porte e serrande tagliafuoco, evacuatori naturali o forzati di fumo e calore e sistemi per il controllo delle vie d’esodo.

Gli obblighi antincendio applicabili ai condomini dipendono innanzitutto dalle caratteristiche dell’edificio e, in particolare, dalla sua altezza antincendio, oltre che dall’eventuale presenza di attività o locali soggetti a specifiche regole, come le autorimesse. Per altezza antincendio si intende il dislivello massimo tra il livello inferiore dell’apertura più alta dell’ultimo piano agibile e il livello del piano esterno più basso accessibile ai mezzi di soccorso. Indipendentemente dalle diverse soglie dimensionali, devono essere mantenute libere scale, corridoi e vie di fuga, evitando la presenza di oggetti o materiali infiammabili che possano ostacolare l’esodo; la segnaletica deve rendere facilmente individuabili vie di uscita, percorsi di evacuazione ed estintori, mentre l’amministratore deve mantenere aggiornato il registro dei controlli con le verifiche periodiche effettuate sugli impianti e sui dispositivi di protezione.

Al di sotto dei 12 metri non sono generalmente previsti adempimenti antincendio specificamente collegati all’altezza dell’edificio, ferma restando l’applicazione delle altre prescrizioni eventualmente necessarie. Tra 12 e 24 metri trova invece applicazione il D.M. 246/1987, integrato dal D.M. 25 gennaio 2019, che ha introdotto specifici livelli di prestazione per la gestione della sicurezza antincendio: in questa fascia gli edifici sono associati al livello di prestazione LP0. Il responsabile dell’attività deve fornire agli occupanti informazioni sui comportamenti da adottare in caso di incendio e predisporre indicazioni contenenti i numeri da contattare in caso di emergenza e le istruzioni per l’esodo; le vie di evacuazione devono rimanere costantemente fruibili e durante un’emergenza non è consentito utilizzare gli ascensori ordinari.

Superati i 24 metri di altezza antincendio, gli edifici di civile abitazione rientrano nell’attività 77 prevista dal D.P.R. 151/2011 e sono quindi sottoposti alle relative procedure di prevenzione incendi. Per gli edifici di nuova costruzione e per quelli esistenti sottoposti a interventi che comportano modifiche sostanziali è prevista, nei casi stabiliti dalla normativa, la presenza di una rete idranti, con colonna montante per ogni vano scala e idranti ai piani. Per gli edifici preesistenti mai dotati di una rete idranti l’installazione non opera automaticamente con effetto retroattivo, ma può diventare necessaria in occasione degli interventi di adeguamento o trasformazione previsti dalla disciplina applicabile. Negli edifici di maggiore altezza sono inoltre richiesti sistemi di illuminazione di sicurezza e, dove previsto dalla valutazione e dalle regole tecniche applicabili, impianti fissi per la rivelazione o lo spegnimento degli incendi.

Per l’attività 77 il D.P.R. 151/2011 distingue inoltre differenti categorie in funzione dell’altezza: gli edifici con altezza superiore a 24 metri e fino a 32 metri appartengono alla categoria A e richiedono la presentazione della SCIA antincendio corredata dall’asseverazione del tecnico. Tra 32 e 54 metri si passa alla categoria B, per la quale è prevista anche la valutazione preventiva del progetto da parte del Comando dei Vigili del Fuoco prima della SCIA. Oltre i 54 metri si entra nella categoria C, con sopralluogo obbligatorio del Comando nell’ambito del procedimento di prevenzione incendi.

Parallelamente, sul piano della gestione della sicurezza, il D.M. 25 gennaio 2019 individua il livello LP1 per gli edifici da 24 a 54 metri, con una pianificazione dell’emergenza da mantenere aggiornata; il livello LP2 da 54 a 80 metri, che prevede anche un sistema manuale di allarme con segnalazione ottica o acustica; e il livello LP3 oltre gli 80 metri, per il quale sono previsti un responsabile della gestione della sicurezza antincendio e un coordinatore dell’emergenza. Per gli edifici oltre i 24 metri è possibile utilizzare anche la regola tecnica verticale V.14 del Codice di prevenzione incendi, introdotta dal D.M. 19 maggio 2022, che adotta una diversa classificazione degli edifici.

Una disciplina specifica riguarda le autorimesse condominiali, il cui rischio incendio viene valutato indipendentemente dall’altezza complessiva del fabbricato. Per le autorimesse soggette alla normativa di prevenzione incendi assume rilievo la soglia dei 300 metri quadrati di superficie coperta: le aree devono essere dotate dei presidi previsti dalla progettazione antincendio, con estintori adeguatamente distribuiti in prossimità degli accessi e lungo i percorsi, mentre devono essere assicurate le condizioni necessarie per l’aerazione e per la gestione dei fumi e del calore. La disciplina delle autorimesse è stata oggetto della regola tecnica approvata con D.M. 21 febbraio 2017 e delle successive evoluzioni del Codice di prevenzione incendi. Anche l’installazione di infrastrutture per la ricarica dei veicoli elettrici deve rispettare le specifiche indicazioni tecniche applicabili, prevedendo fra l’altro dispositivi di sezionamento e sgancio di emergenza facilmente accessibili. Nei garage non devono inoltre essere depositati materiali infiammabili estranei alla normale destinazione d’uso, come bombole di gas o quantità rilevanti di legna, perché aumenterebbero il carico d’incendio dei locali. Non è neppure possibile utilizzare semplicemente una cantina come autorimessa: per adibire il locale al ricovero di veicoli è necessario che la destinazione d’uso e le caratteristiche del vano siano compatibili con la normativa applicabile.

L’adeguamento antincendio può diventare necessario non solo per l’altezza dell’edificio o per la presenza di autorimesse con superficie superiore a 300 metri quadrati, ma anche in presenza di centrali termiche di potenza tale da rientrare tra le attività soggette o di altri impianti e attività compresi nel D.P.R. 151/2011. I nuovi edifici devono essere conformi alle prescrizioni fin dalla realizzazione, mentre negli edifici esistenti occorre verificare gli effetti degli interventi successivi che possano modificare le condizioni di sicurezza. Rientrano in questa valutazione le modifiche alle compartimentazioni, alle vie d’esodo o alle strutture, la sostituzione di porte tagliafuoco, l’installazione di nuovi impianti quali fotovoltaico, sistemi di accumulo e infrastrutture di ricarica dei veicoli elettrici, i cambi di destinazione d’uso dei locali comuni e gli interventi che determinano un aumento del carico d’incendio.

Particolare attenzione deve essere riservata anche agli interventi sulle facciate e sui cappotti termici: quando i lavori interessano porzioni rilevanti dell’involucro dell’edificio, e in particolare oltre le soglie previste dalla disciplina antincendio applicabile, devono essere verificate le caratteristiche di reazione e comportamento al fuoco dei materiali utilizzati e la compatibilità dell’intervento con le prescrizioni di sicurezza. Il mancato rispetto degli obblighi può determinare sanzioni amministrative e, nei casi previsti, responsabilità civili o penali, oltre ad avere conseguenze sulla possibilità di ottenere o mantenere determinate coperture assicurative dell’edificio.

Anche la ripartizione delle spese dipende dalla parte dell’edificio interessata dall’intervento: per gli interventi antincendio sulle parti comuni si applicano normalmente i criteri dell’articolo 1123 del Codice civile, con ripartizione tra i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà, salvo che un regolamento contrattuale preveda criteri differenti. Se invece le opere interessano beni di proprietà esclusiva o sono destinate esclusivamente a una parte dei condomini, come può avvenire per lavori eseguiti all’interno di singoli box, i relativi costi rimangono a carico dei proprietari interessati.